物业管理风险应对,应注意些什么?

摘要: 物业管理风险重在防范

物业管理风险重在防范,防范的具体措施应根据物业管理活动时间、地点、情况的不同区别处理,注意事项如下:

1.物业服务企业要学法、懂法、守法。

物业管理相关合同在订立前要注重合同主体的合法性,合同服务的约定应尽可能详尽,避免岐义。在合同订立中要明确相关服务标准、服务质量、收费事项、违约责任、免责条件、纠纷处理的方式等。在提供物业服务过程中自觉执行物业管理相关法律法规,执行物业服务合同约定。

2.物业服务企业要建立健全内部管理体系并严格执行。

物业服务企业要不断完善内部管理的各项规章制度,以增强企业自身的市场竞争能力和抵御风险能力。强化岗位责任制,不断提高员工服务意识、服务技能和风险防范意识。

3.物业服务企业要完善现场安全标识系统。

在项目管理过程中要特别注意对安全事故隐患的排除,在服务区域的关键位置,设立必要的提示和警示标牌,尽可能避免意外事件的发生。

4.妥善处理物业管理活动相关主体间的关系。

主要包括:

(1)妥善处理与业主的关系。物业服务企业在向业主提供服务的同时,应通过业主公约、宣传栏等形式向业主广泛宣传物业管理的有关政策,帮助业主树立正确的物业管理责任意识、消费意识和合同意识。

(2)妥善处理与开发建设单位的关系。物业服务企业要通过加强早期介入,帮助建设单位完善物业项目设计,提高工程质量,节约建设资金等,努力引导建设单位正确认识物业管理活动。

(3)妥善处理与市政公用事业单位及专业公司的关系。物业服务企业应当与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位分清责任,各司其职。对各专项分包的专业服务如清洁、绿化等专业公司,要认真选聘,要在分包合同中明确双方的责任并严格履行合同。

(4)妥善处理与政府相关行政主管部门、街道办、居委会的关系,积极配合各级政府主管部门的工作,主动接受行政主管部门、街道办、居委会对服务工作的指导和监督。

5.物业服务企业要有效化解舆论风险,应重视企业的宣传,建立舆论宣传的平台,树立企业良好的形象。

物业服务企业要与政府、行业协会、业主大会、新闻媒体等相关部门建立良好的沟通与协调机制。在风险与危机发生后,及时妥善处理,做好相关协调工作,争取舆论支持,最大限度地降低企业的经济和名誉损失。

(1)物业服务企业适当引入市场化的风险分担机制。

物业管理所涉及的保险种类主要是财产保险;包括物业的火险(建筑结构火险和建筑内物件火险)、雇主责任保险(劳工保险)、公众责任险车场险、共用设施设备险等。物业服务企业可视项目的具体情况作相应的选择。比如为物业的共用设施设备购买保险,若发生楼宇外墙墙皮脱落伤及行人或砸坏车辆等意外事件,由保险公司承担相应赔偿责任。

(2)物业服务企业应当建立事前科学预测、事中应急处理和事后妥善解决的风险防范与危机管理机制。

物业服务企业针对不同类型的风险建立相应的应急预案来防范风险和应对紧急事件,以把握、转移和控制风险。

 (摘自《物业管理实务》;中国物业管理协会2014年编写)


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